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Wollen zwei PartnerInnen
zusammenziehen, stellt sich die Frage,
ob sie eine gemeinsame Miet- oder
Eigentumswohnung suchen sollen oder ob
eine der PartnerInnen bei der anderen
einzieht. Jede Variante hat ihre Vor-
und Nachteile. Im Folgenden soll auf die
verschiedenen Aspekte, die beim
Zusammenziehen zu bedenken sind,
aufmerksam gemacht werden.
Die Frage, ob ein gemeinsamer
Mietvertrag abgeschlossen werden soll,
lässt sich nicht pauschal und für alle
gleich beantworten. Es hängt sehr davon
ab, was den einzelnen PartnerInnen
besonders wichtig ist.
Der Vorteil eines gemeinsamen
Mietvertrages ist, dass beide
ein gleichberechtigtes Wohnrecht
haben. Zwischen den PartnerInnen gibt es
kein Abhängigkeitsgefälle. Die
PartnerInnen können einander nicht
einfach vor die Tür setzen. Steht nur
eine PartnerIn im Mietvertrag kann sie die
andere ohne Einhaltung einer
Kündigungsfrist31 auffordern, von heute auf
morgen auszuziehen. Das ist anders, wenn
zwischen den PartnerInnen ein regelrechter
Untermietvertrag geschlossen wurde, denn
dann genießt die UntermieterIn
Kündigungsschutz entsprechend den
gesetzlichen Regeln. Die Kündigungsfrist
beträgt i.d.R. drei Monate und
verlängert sich bei längeren
Untermietzeiten (vgl. § 565 II BGB). Bei
einem gemeinsamen Mietvertrag dagegen sind
beide voneinander abhängig, denn sie
können die Wohnung auch nur gemeinsam
kündigen32.
Damit verbunden ist zugleich ein
erheblicher Nachteil. Im Streitfalle steht
nicht fest, wer in der Wohnung verbleiben
kann und wer ausziehen muss. Wenn es ganz
unglücklich kommt und die VermieterIn der
Übernahme der Wohnung durch nur einen
Teil nicht zustimmt – zur Zustimmung ist
sie im übrigen nicht verpflichtet –
müssen beide ausziehen. Oder der
Übernahme durch eine Partei wird zwar
seitens der VermieterIn zugestimmt,
hierdurch wird aber ein neues
Mietverhältnis begründet, das zu einer
kräftigen Mieterhöhung genutzt werden
kann.
Ähnlich verhält es sich mit dem geschuldeten
Mietzins. Sind beide PartnerInnen im
Mietvertrag aufgenommen, so haften
beide gleichermaßen als GesamtschuldnerInnen
für die gesamte Miete und den Erhalt der
Mietwohnung. Gesamtschuldnerische
Haftung bedeutet dabei, dass jede/r
von beiden für die gesamten Kosten
in vollem Umfangeinzustehen
hat. Dabei kann sich die/der VermieterIn
aussuchen, wen sie/er für die Zahlung in
Anspruch nimmt. Für ihre Auswahl werden
zwei Kriterien entscheidend sein,
einerseits welcher Teil zahlungskräftiger
ist und andererseits auf welchen Teil sie
besseren Zugriff hat. Daher kann eine
solche Gesamtschuld eine Erleichterung
sein, weil eben beide für die notwendigen
Zahlungen haften, sie kann aber auch
gravierende finanzielle Folgen haben,
nämlich wenn ein Teil den Verpflichtungen
nicht nachkommt.
Ein Beispiel: X und Y mieten eine
gemeinsame Wohnung zum monatlichen
Mietzins von DM 1.500,-. Es kommt zum
Zerwürfnis, X hält es nicht mehr in der
gemeinsamen Wohnung aus und zieht aus. Y
ist sauer auf X und hat zudem gerade wenig
Geld. Y beschließt, die Miete nicht (oder
nur teilweise, z.B. DM 500,- im Monat) zu
zahlen. Da X finanzkräftig ist, nimmt die
VermieterIn X zur Zahlung der DM 1.500,-
(oder des restlichen Betrages) in die
Pflicht. Da sie ihr Geld bekommt, macht
sie von ihrem Kündigungsrecht wegen
Mietschulden keinen Gebrauch. Folge: Y
wohnt preisgünstig in einer schönen
großen Wohnung und freut sich des Lebens.
X dagegen zahlt die Miete für eine
Wohnung, in der X nicht wohnt, kann aber
auch allein ohne Zustimmung von Y nicht
kündigen.
Natürlich kann eine solche Schieflage
nicht ewig bestehen. Der eine Teil kann
den anderen Teil auf Zustimmung zur
Kündigung verklagen33. Ein Rechtsstreit
dauert, wenn er schnell geht aber
mindestens ein Jahr, so dass erhebliche
Summen zusammenkommen können. Im obigen
Beispiel wären es in einem Jahr DM
18.000,-. Hinzu kämen die Gerichtskosten.
Gesamtschuld bedeutet allerdings nicht,
dass der Teil, der die gesamten Kosten
getragen (vorgestreckt) hat, für immer
auf ihnen sitzen bleibt. Es besteht ein Ausgleichsanspruch
zwischen den Gesamtschuldnern. Der
Ausgleichsanspruch richtet sich danach,
was die PartnerInnen im Innenverhältnis,
also untereinander vereinbart haben. Haben
sie nichts vereinbart, greifen gesetzliche
Bestimmungen. Danach müsste bei zwei
HauptmieterInnen jede die Hälfte der
Kosten tragen, bei dreien jede ein Drittel
usw.
In unserem Beispiel kann daher X von Y
zumindest einen Anteil an der Miete
erstattet verlangen. Wenn Y auch den nicht
zahlt, steht ein weiterer Rechtsstreit ins
Haus und wenn Y inzwischen
zahlungsunfähig geworden ist, kann es
passieren, dass X das Geld nie zurück
bekommt.
So extrem muss es natürlich nicht
kommen, aber das Risiko sollte zumindest
einmal deutlich gemacht werden.
Die gleichen Schwierigkeiten wie beim
Mietzins ergeben sich bei Nachzahlungen
oder Rückerstattungen von Betriebs-
und Heizkosten oder Wasserabrechnungen,
wenn sie über die VermieterIn abgerechnet
werden. Immer haften beide MieterInnen und
stets werden beide Unterschriften
benötigt, wenn Rückerstattungen
anstehen.
Diese Probleme können gemildert
werden, wenn im Partnerschaftsvertrag
festgelegt wird, wer im Trennungsfall in
der Wohnung verbleiben und dann allein
für die Miete zuständig sein soll. Die Übernahme
der Wohnung kann dabei auf eine Person
oder auf ein für die Entscheidung
einzuschlagendes Verfahren festgelegt
werden. Die Entscheidung kann durch Los
getroffen werden oder danach, wer sich die
Wohnung im Zweifel allein leisten kann
oder für wen die Wohnung günstiger zur
Arbeit liegt oder ähnliches. Eine
konkrete Person zu bestimmen, empfiehlt
sich etwa dann, wenn eine der PartnerInnen
erheblich älter oder krank ist und
insofern ein Umzug zu anstrengend wäre
oder ein Teil Kinder hat und die Kinder
nicht wegen einer Trennung ihre vertraute
Wohnumgebung verlassen oder die Schule
wechseln sollen.
Eine solche Entscheidung löst das
Problem der Wohnungsverteilung allerdings nur
unter den PartnerInnen, d.h. im
Innenverhältnis. Keineswegs geklärt
ist damit das Außenverhältnis, also
gegenüber der VermieterIn, denn
diese ist an die Entscheidung
der PartnerInnen nicht gebunden.
Wenn sie nicht bereit ist, den Mietvertrag
anzupassen und die ausgezogene Person aus
dem Mietvertrag zu entlassen, hilft eine
partnerschaftliche Einigung nicht.
Daher sollte bei Abschluss des
Mietvertrages oder später unbedingt
versucht werden, sich mit der VermieterIn
auf eine Übernahmeklausel im
Mietvertrag zu einigen. Dann wäre bereits
im Mietvertrag festgelegt, dass bei Auszug
einer der PartnerInnen die andere die
Wohnung allein übernehmen kann.
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Muster: Übernahmeklausel im
gemeinsamen Mietvertrag34
Im Fall des Auszugs oder des Todes
einer Mieterin/ eines Mieters ist die
verbleibende Mieterin/ der verbleibende
Mieter berechtigt, den Mietvertrag alleine
fortzuführen. Die Übernahme wird durch
schriftliche Mitteilung der MieterInnen
wirksam.
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Ob die Vereinbarung einer
Übernahmeklausel gelingt, hängt vom
Wohlwollen der VermieterIn und vom
Wohnungsmarkt ab. Ist es nicht gelungen,
eine Übernahmeklausel in dem Mietvertrag
zu verankern, sollte im
Partnerschaftsvertrag vereinbart werden,
dass der Teil, der in der Wohnung bleibt,
den anderen Teil von sämtlichen
Ansprüchen aus dem Mietverhältnis frei
hält (Freistellungsanspruch).
Ein solcher Freistellungsanspruch
zwischen den PartnerInnen, kann aber -
solange ein gemeinsamer Mietvertrag
besteht - der VermieterIn nicht
entgegengehalten werden. Hier bleiben auch
die ausgezogenen PartnerInnen in der
Pflicht. Wird befürchtet, dass nach einer
Trennung das Vertrauen zwischen den
PartnerInnen nicht mehr ausreicht, um
dieses Zahlungsrisiko zu tragen, kann der
Freistellungsanspruch mit einer Bürgschaft
abgesichert werden. Der in der Wohnung
verbleibende Teil muss eine BürgIn, d.h.
eine Bank, die Eltern, eine FreundIn,
finden, die bereit ist, die anfallende
Miete, Nebenkosten, Reparaturen zu zahlen,
wenn er selbst seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht mehr
nachkommt.
Einer BürgIn stehen nach dem Gesetz
eine ganze Reihe von Rechten zu, so kann
sie beispielsweise mit eigenen
Zahlungsansprüchen aufrechnen und so
möglicherweise doch die Zahlung
verweigern. Eine Bürgschaft ist daher nur
dann eine echte Sicherheit, wenn die
BürgIn auf all ihre Rechte verzichtet.
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Die PartnerInnen sollten sich
gründlich überlegen, ob sie sich
vorsorglich im Partnerschaftsvertrag gegenseitig
die Zustimmung zur Kündigung
erklären. Dann könnte jeder Teil allein
ohne mit dem anderen Teil vorher
Rücksprache zu nehmen, die Wohnung
rechtsverbindlich kündigen. Der Vorteil
wäre, dass keiner der beiden unnötig
lange dem Risiko ausgesetzt wird, für
eine zu teure oder nicht mehr selbst
bewohnte Wohnung aufkommen zu müssen. Der
Nachteil wäre, dass sich der in der
Wohnung bleibende Teil dem Risiko einer
von ihm nicht gewollten Kündigung durch
den ausgezogenen Teil aussetzt.
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Muster: gemeinsamer
Mietvertrag
(1) Die von uns genutzte Wohnung (in
. . .) haben wir gemeinsam
gemietet. Wir sind deshalb aus dem
Mietverhältnis beide in gleicher Weise
berechtigt und verpflichtet. Sofern die
Miete, Mietnebenkosten,
Schönheitsreparaturen und sonstige Kosten
aus dem Mietverhältnis nicht aus unserer
Haushaltskasse gezahlt werden, tragen wir
die Kosten je zur Hälfte.
(2) Für den Fall unser
Trennung entscheiden wir einvernehmlich
darüber, welche Partnerin/ welcher
Partner die Wohnung behält oder ob beide
ausziehen. Sollte hierüber keine Einigung
möglich sein, entscheidet das Los.
Variante:
Für den Fall unser
Trennung soll Frau/ Herr X die Wohnung
übernehmen.
Variante:
Für den Fall unser
Trennung soll die Partnerin/ der Partner
die Wohnung übernehmen, die/ der zum
Zeitpunkt der Trennung von der Wohnung den
kürzeren Arbeitsweg hat.
(3) Nach dem Auszug
einer Partnerin/ eines Partners aus der
Wohnung ist der verbleibende Teil
verpflichtet, die Miete, die Nebenkosten
und sämtliche weiteren Kosten und
sonstigen Verpflichtungen aus dem
Mietverhältnis, die ab dem Auszug des
anderen Teils anfallen, allein zu tragen
und den anderen Teil diesbezüglich von
allen Ansprüchen freizuhalten.
Mögliche Ergänzung:
Bürgschaft
(4) Uns ist bekannt,
dass zur Entlassung einer Partnerin/eines
Partners aus dem Mietvertrag die
Zustimmung der VermieterIn erforderlich
ist. Sollte die Zustimmung der VermieterIn
zur Vertragsänderung nicht innerhalb von
sechs Wochen (zwei Monaten, ...) nach dem
Auszug der einen Partnerin/ des einen
Partners aus der Wohnung erteilt worden
sein, kann diese Partnerin/ dieser Partner
Sicherheit für die oben genannten
Freistellungsansprüche in Höhe einer
Jahresmiete zuzüglich der nach dem
Mietvertrag geschuldeten Nebenkosten durch
eine selbstschuldnerische Bürgschaft
eines deutschen Kreditinstituts (der
Eltern, einer Freundin/ eines Freundes),
in der auf das Recht der Hinterlegung,
Aufrechnung, Anfechtung und der
Vorausklage verzichtet wird, verlangen.
Die Bürgschaft ist bei späteren
Erhöhungen des Mietzinses und der
Nebenkosten auf Verlangen jeweils
entsprechend zu ergänzen.
Weitere mögliche
Ergänzung: Zustimmung zur Kündigung
(5) Wird die
Bürgschaft nicht innerhalb von zwei
Wochen nach Ausübung der Verlangens
ausgehändigt oder verweigert die
VermieterIn die Änderung des
Mietvertrages endgültig, so ist jede/r
von uns berechtigt, das Mietverhältnis
auch im Namen der anderen Partnerin/ des
anderen Partners zu kündigen. Hierzu
bevollmächtigen wir uns bereits heute
gegenseitig in unwiderruflicher und
unbedingter Form. Bis zur Beendigung des
Mietverhältnisses bleibt die vorstehend
vereinbarte Freistellungsverpflichtung
samt Sicherheitsleistung bestehen.
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Zieht ein Teil dagegen
in die Wohnung des anderen Teils ein, ist
der Umfang der zu regelnden Fragen
erheblich geringer. Es macht dabei auch
wenig Unterschied, ob die gemeinsam
genutzte Wohnung im Eigentum einer der
PartnerInnen steht oder nur gemietet ist.
Wegen des Kündigungsschutzes der
zuziehenden PartnerIn sollte allerdings
überlegt werden, ob nicht lieber ein
schriftlicher Untermietvertrag
geschlossen werden sollte35. Bei einem
Untermietvertrag genießen
UntermieterInnen gegenüber
HauptmieterInnen Kündigungsschutz,
d.h. es sind bestimmte Kündigungsfristen
und Kündigungsgründe einzuhalten.
Der schlichte Einzug in die Wohnung einer
der PartnerInnen wird in der Regel nicht
als Begründung eines
Untermietverhältnisses angesehen36.
Wird kein Untermietvertrag
abgeschlossen, ist zu klären in welchem
Umfang eine Beteiligung an den Kosten
erfolgen soll.
Beim Wohnungs- oder
Hauseigentum ist hier insbesondere zu
entscheiden, ob nur eine Beteiligung an
den laufenden Kosten, wie beispielsweise
Versicherung, Steuern, Heiz-, Betriebs-
und Verwaltungskosten erfolgen soll, oder
ob auch Nutzungsgebühren gezahlt werden
sollen. Wird die Beteiligung der
PartnerInnen zu gering bemessen, besteht
im Falle der Trennung die Gefahr, sich
ausgenutzt zu fühlen. Unter Umständen
sind auch Einrichtungsgegenstände oder
Teile des Hauses/ der Wohnung abgenutzt
und bedürfen einer Erneuerung, für die
die EigentümerIn allein aufkommen muss,
obwohl die PartnerIn bis zur Trennung ggf.
viele Jahre von der Wohnung profitiert
hat. Insofern ist zu empfehlen, eine
Nutzungsentschädigung zu verlangen, die
etwa einer Miete entsprechen würde.
Zu beachten ist
allerdings, dass bei der Aufnahme der
PartnerIn in die Mietwohnung die Zustimmung
der VermieterIn gem. § 549 I BGB
eingeholt werden muss. Die Zustimmung darf
nicht verweigert werden, wenn
ein berechtigtes Interesse (§ 549
II BGB) am Einzug besteht, welches nach
Abschluss des Mietvertrages entstanden
ist. Wird also beispielsweise ein
Mietvertrag von einer Person
abgeschlossen, in der Absicht in der
Wohnung eine Wohngemeinschaft zu gründen
und wird diese Absicht bei Vertragsschluss
nicht offen gelegt, so ist die Gründung
der WG kein berechtigtes Interesse, das
nach Entstehung des Mietvertrages
entstanden ist. Ein Anspruch auf
Zustimmung besteht dann nicht.
Die Anforderungen für
das Vorliegen eines berechtigten
Interesses sind nach der Rechtsprechung
nicht besonders hoch. Es genügen „vernünftige
Gründe", die den Wunsch nach
Überlassung eines Teils der Wohnung an
eine andere Person „nachvollziehbar
erscheinen lassen"37. Das ist bei dem
Wunsch, die LebensgefährtInnen in die
Wohnung aufzunehmen aber regelmäßig der
Fall38, so dass in der Regel die Zustimmung
nicht verweigert werden darf. Die
VermieterIn kann die Zustimmung nur
verweigern, wenn es zu einer Überbelegung
der Wohnung kommt oder aus sonstigen
gravierenden Gründen für die VermieterIn
unzumutbar ist. Dabei trägt sie die
Beweislast für die Unzumutbarkeit. Meist
wird aber mit der Zustimmung eine geringe
Anhebung der Miete wegen erhöhter
Abnutzung der Wohnung erfolgen. Das ist
gem. § 549 II BGB zulässig.
Muster: Alleinmiete
(1) Frau/ Herr ... ist MieterIn der
gemeinschaftlich genutzten Wohnung in
(Wohnort) und gestattet Frau/ Herrn ...
die gleichberechtigte Mitbenutzung dieser
Wohnung. Sie/ er wird die Zustimmung der
VermieterIn gem. § 549 zum Einzug von
Frau/ Herrn ... einholen.
(2) Frau/ Herr ...
beteiligt sich zur Hälfte (einem Drittel,
...) an den Miet- und Mietnebenkosten
sowie den anfallenden
Schönheitsreparaturen, sofern diese nicht
aus der gemeinsamen Haushaltskasse
aufgebracht werden.
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Muster: Alleineigentum
(1) Frau/ Herr ... ist
AlleineigentümerIn der gemeinschaftlich
genutzten Wohnung in (Wohnort) und
gestattet Frau/ Herrn ... die
gleichberechtigte Mitbenutzung dieser
Wohnung. Durch die Gestattung der Nutzung
wird ein/ kein* Mietverhältnis
begründet.
(2) Frau/ Herr ...
beteiligt sich nicht an den Zins- und
Tilgungsleistungen, der für die
Finanzierung dieser Wohnung aufgenommene
Kredite. Sie/ er hat jedoch monatlich im
Voraus jeweils bis zum dritten Werktag
eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Die
Höhe der
Nutzungsentschädigung beträgt monatlich
DM .... Sie kann bei Steigung der
laufenden Kosten für die Wohnung
prozentual angepasst werden.
Variante:
Frau/ Herr... zahlt
monatlich eine Nutzungsentschädigung,
deren Höhe der Hälfte einer
Durchschnittsmiete nach dem jeweils
gültigen Mietspiegel für eine der
gemeinsam genutzten Wohnung nach Größe,
Alter und Ausstattung vergleichbaren
Wohnung entspricht.
(3) Frau/ Herr ... wird
sich an den Wohnnebenkosten für Heizung,
Warm- und Kaltwasser, Strom, Telefon,
Rundfunk- und Fernsehgebühren sowie den
Kosten für die in der Wohnung anfallenden
Instandhaltungsmaßnahmen am
Sondereigentum und für die üblichen
Schönheitsreparaturen zur Hälfte
beteiligen, sofern diese nicht ohnehin aus
der gemeinsamen Haushaltskasse bestritten
werden.
* unzutreffendes
streichen
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Genauerer Überlegung
bedarf es, wenn beide gemeinsam Eigentum
erwerben wollen und das Eigenheim als
Miteigentümer besitzen wollen. Möglich
ist auch hier von vornherein festzulegen,
welche Partei im Trennungsfalle die
Wohnung/ das Haus übernehmen soll.
Allerdings entspricht eine solche Regelung
nicht immer den im Trennungsfall
vorhandenen finanziellen Möglichkeiten.
Zudem sollte entschieden werden, ob jede
Partei ohne Rücksprache ihren Eigentumsanteil
veräußern darf oder ob dieses Recht
für die Zeit des Bestehens der
Lebensgemeinschaft ausgeschlossen
werden soll. Ein solcher Ausschluss wäre
gegenüber Dritten, also potentiellen
Käufern des Anteils, nur durchsetzbar,
wenn er im Grundbuch eingetragen
wurde. Überlegt werden sollte auch, ob
sich die PartnerInnen nicht gegenseitig
ein Vorkaufsrecht am Anteil der
anderen einräumen lassen. Will ein Teil
seinen Anteil veräußern, hätte der
andere Teil quasi den ersten Zugriff. Das
Vorkaufsrecht muss gleichfalls im
Grundbuch eingetragen werden.
Ebenfalls aufgenommen
werden sollten Finanzierungs- und
Abzahlungsregelungen. Bringt ein Teil
erheblich mehr Geld auf, könnte ihm ein
größerer Eigentumsanteil übertragen
werden. Ist andererseits der Anteil der
anderen Partei an Dienstleistungen z.B.
bei der Renovierung und Instandhaltung
erheblich höher, könnte die
unterschiedliche Finanzsituation hierdurch
ausgeglichen werden. Wird trotz
erheblicher Mehrarbeit des einen Teils ein
geringerer Eigentumsanteil für ihn ins
Grundbuch eingetragen, sollte zumindest
eine Ausgleichszahlung für die
geleisteten Dienste (Arbeit) im Falle der
Trennung vereinbart werden.
- Beabsichtigen Sie, sich gemeinsam
Wohneigentum anzuschaffen, sollten Sie in
jedem Falle eine individuelle juristische
Beratung einholen.
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