Partnerschaftsverträge

Einzelne Vertragsklauseln

Teil 4

d) Aufnahme Dritter in die Wohnung

Wichtig ist es auch, sich darüber Gedanken zu machen, in welcher Form die vorübergehende oder längerfristige Aufnahme anderer Personen in die gemeinsame Wohnung zulässig sein soll. Für Eheleute ergibt sich aus dem Wesen der Ehe ein räumlich-gegenständlicher Schutzbereich, der auch zu Abwehrrechten und Unterlassungsansprüchen führt. So kann beispielsweise die Entfernung der/ des Geliebten der Ehegatten aus der Ehewohnung verlangt werden³⁹. Der räumlich-gegenständliche Schutzbereich wird aus Art. 6 GG abgeleitet, weshalb sich eine entsprechende Anwendung auf „Nicht-Ehen" verbietet. Die PartnerInnen einer gleichgeschlechtlichen Lebensgemeinschaft müssen also vergleichbare Ansprüche in einem Partnerschaftsvertrag selbst begründen. Das gilt unabhängig davon, welche Besitz- und Eigentumsverhältnisse an der gemeinsam bewohnten Wohnung bestehen, also ob z.B. ein gemeinsamer Mietvertrag, ein Untermietverhältnis oder Alleineigentum an der Wohnung vorliegt, denn bei jeder dieser Varianten sollte zwischen den PartnerInnen Konsens bestehen.
Darüber hinaus dürften auch beide ein berechtigtes Interesse daran haben, dass der Kreis der MitbewohnerInnen nicht beliebig von einer Partei erweitert werden kann.

e) Schonfrist für den Auszug

Wurde kein Untermietverhältnis begründet und lässt die Wohnung eine separate Nutzung einzelner Räume zu, sollte überlegt werden, ob nicht eine Art Kündigungsschutz oder Schonfrist für die Partei, die ausziehen muss, verankert werden soll, um ihr eine Wohnungssuche zu ermöglichen. Eine solche Regelung ist ratsam, wenn eine Partnerin bzw. ein Partner in die Miet- oder Eigentumswohnung der/des anderen gezogen ist, aber auch dann, wenn bei einem gemeinsamen Mietvertrag bereits feststeht, welcher Teil im Fall der Trennung die Wohnung zu räumen hat.
Die Teilung der Miet- und Nebenkosten sollte in dieser Zeit unverändert bleiben, jede/r zahlt also so viel wie bisher, auch wenn die Nutzung der Räume möglicherweise etwas eingeschränkt ist.

f) Tod einer der PartnerInnen

Stirbt eine Partnerin oder ein Partner, so stellt sich die Frage, ob die zurückbleibende Person weiterhin in der gemeinsam genutzten Wohnung bleiben kann.

Für Ehegatten und z.T. für andere Familienangehörige ist diese Frage im Mietrecht geregelt. So sieht § 569a BGB vor, dass Ehegatten in den Mietvertrag des verstorbenen Ehegatten eintreten können (nicht müssen), sofern sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Hausstand geführt haben. Die Eheleute müssen also zusammengewohnt oder in der betroffenen Wohnung zumindest ihren Familienmittelpunkt gesehen haben. § 569a BGB gilt gem. Absatz 2 ebenso für andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter einen Hausstand führten.
Nicht erfasst werden von dieser Vorschrift dagegen nichteheliche Lebensgemeinschaften, gleichgeschlechtliche Partnerschaften oder Wohngemeinschaften.
Allerdings wird § 569a II BGB inzwischen auf eheähnliche Lebensgemeinschaften entsprechend angewandt⁴⁰. Dabei gilt als eheähnlich aber nur eine auf Dauer angelegte Beziehung von Mann und Frau⁴¹. Der BGH hat in einer Entscheidung⁴² unmissverständlich ausgeführt, dass gleichgeschlechtliche und ihrer Art nach nur vorübergehend angelegte Partnerschaften damit von vornherein aus der entsprechenden Anwendung des § 569a II BGB ausscheiden. Manche Gerichte unterer Instanz wenden den § 569a II BGB aber dennoch entsprechend auf gleichgeschlechtliche Partnerschaften an⁴³. Auf die Entscheidungen vereinzelter Untergerichte ist aber kein Verlass; und ob der BGH in absehbarer Zeit zu einer anderen Erkenntnis kommt, bleibt abzuwarten.

• Es besteht kein gerichtsfester Anspruch gleichgeschlechtlicher PartnerInnen, in den Alleinmietvertrag der verstorbenen PartnerIn einzutreten.

Ähnlich ungünstig sieht die Situation aus, wenn beide PartnerInnen im Mietvertrag stehen. Gem. § 569 b BGB wird das Mietverhältnis (ausschließlich) mit der überlebenden EhegattIn fortgesetzt⁴⁴, nicht einmal Kindern oder sonstigen Familienangehörigen räumt das Gesetz hier Schutz ein. Angesichts der Rechtsprechung des BGH zu den eheähnlichen Lebensgemeinschaften ist es allerdings denkbar, dass die Anwendung des § 569 b BGB auch auf die PartnerInnen einer heterosexuellen Lebensgemeinschaft ausgedehnt wird; eine Ausdehnung auf gleichgeschlechtliche Partnerschaften ist dagegen ausgeschlossen.
Bei einem gemeinsamen Mietvertrag ist daher eine Übernahmeklausel im Mietvertrag, die zumindest bei Tod der PartnerIn die alleinige Übernahme des Mietverhältnisses ermöglicht, ratsam.

• Ebenfalls keine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die überlebende PartnerIn bei gemeinsamem Mietvertrag.

Zwar besitzt die zurückbleibende PartnerIn bei einem gemeinsamen Mietvertrag ein eigenes Wohnrecht, insofern ist sie gegenüber einer nicht im Mietvertrag stehenden Person im Vorteil. Im Todesfalle gehen die Mietrechte aber auf die Erben über, so dass die PartnerIn durch den Todes- und damit Erbfall u.U. eine neue MitbewohnerIn bekommen kann. Häufig werden die Erben von ihrem Recht keinen Gebrauch machen wollen und bereit sein, der PartnerIn die Wohnung allein zu überlassen, wenn diese sie von den mietvertraglichen Verpflichtungen freihält. Ist eine solche Einigung mit den Erben aber nicht möglich, besteht die Gefahr einer Kündigung durch die Erben⁴⁵.

War die verstorbene Person Alleineigentümerin der Wohnung, hat die PartnerIn gar keine Ansprüche, in der Wohnung zu verbleiben.

Abhilfe ist in allen diesen Fällen dadurch möglich, dass die PartnerInnen sich gegenseitig zu Alleinerben machen. Sie treten dann in alle Rechte – aber auch Pflichten – der Verstorbenen ein, d.h. auch in deren Mietverträge.
Probleme können sich allerdings beim Eigenheim, d.h. bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung ergeben, wenn es auch noch pflichtteilsberechtigte Angehörige gibt. Zwar können sie durch das Testament von der Erbschaft ausgeschlossen werden, d.h. sie können keine Ansprüche auf das Haus oder die Wohnung erheben. Ihnen steht aber ein Pflichtteilsanspruch zu, der sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils beläuft. Dieser Pflichtteilsanspruch ist lediglich ein Zahlungsanspruch, d.h. ein Anspruch auf Geld. Können die erbenden PartnerInnen nicht genügend Geld aufbringen, um diese Ansprüche zu erfüllen, muss das Eigenheim gegebenenfalls verkauft werden.
Eine andere Möglichkeit die PartnerInnen bei Wohneigentum abzusichern ist, ihnen ein dingliches Wohnrecht einzuräumen. Dingliches Wohnrecht bedeutet, dass weder Eigentum an der Wohnung oder dem Haus besteht noch sich das Recht zum Wohnen aus einem Mietvertrag ergibt, sondern das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wurde. Damit hängt das Wohnrecht quasi am Grundstück und ist unabhängig davon, wer EigentümerIn des Grundstücks ist. Ein solches Wohnrecht kann auf mehrere Jahre oder gar auf Lebenszeit der PartnerInnen gewährt werden. Es wirkt sowohl gegenüber den Erben als auch gegenüber Käufern. An dieser Konstellation ist allerdings problematisch, dass sie auch gegenüber dem Eigentümer selbst wirkt. Das Recht kann nicht ohne Zustimmung der Berechtigten entzogen werden. Trennen sich die PartnerInnen, so können sich die Berechtigten auch gegenüber den EigentümerInnen auf das Wohnrecht berufen. Die EigentümerInnen könnten also im Extremfall nicht den Auszug verlangen. Soll ein solches Ergebnis vermieden werden, darf das dingliche Wohnrecht nur für den Fall des Todes der PartnerInnen eingeräumt werden. Ein solches Ergebnis kann durch ein Vermächtnis im Testament erreicht werden. Die PartnerInnen würden gegen die Erben einen Anspruch auf Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch erwerben.

• Zum Vermächtnis mehr im Teil Erbrecht.

Sind dagegen beide PartnerInnen im Mietvertrag aufgenommen und wollen sie sich nicht gegenseitig zu Erben machen, können sie versuchen, mit der VermieterIn im Mietvertrag zu vereinbaren, dass im Todesfalle einer der MieterInnen der Übergang der mietvertraglichen Rechte und Pflichten auf die Erben ausgeschlossen und die MitmieterIn zur alleinigen Fortsetzung des Mietvertrages berechtigt wird.

Sind beide PartnerInnen in eine Wohnung gezogen, für die eine von beiden ein dingliches Wohnrecht besitzt, so geht dieses Recht mit dem Tod der Berechtigten unter. Ein dingliches Wohnrecht ist nicht vererblich, insofern können die Rechte der Wohnberechtigten bei deren Tod nicht auf die PartnerInnen übergehen.

39. Vgl. Palandt aaO. Einführung vor § 1353 RN 7.
40. Vgl. BGH Beschluss vom 13.01.93, NJW 1993,999ff.
41. Vgl. BVerfGE 87,234 (264).
42. Vgl. BGH Beschluss vom 13.01.93, NJW 1993,999 (1001).
43. Vgl. AG Berlin-Wedding Urteil vom 24.5.93, NJW-RR 1994,524; AG Berlin Schöneberg Urteil vom 11.11.92, MM 1993,27; LG Hannover Urteil vom 7.10.92, NJW-RR 1993,1103.
44. Der EhegattIn steht allerdings ein Kündigungsrecht zu.
45. Ob ein solches Sonderkündigungsrecht der Erben besteht, ist nicht ganz unumstritten, es wird z.T. bejaht und z.T. abgelehnt, vgl. Ingrid Steinmeister aaO. S.10.

URL: http://www.lsvd.de/recht/hamburg/einzel04.html
Letztes Update: 25. November 1999
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